Podział geodezyjny nieruchomości

Wszelkie inwestycje dotyczące działek niewydzielonych geodezyjnie, wiążą się z wydłużeniem czasu przebiegu transakcji oraz z dodatkowymi kosztami, które powinien pokryć sprzedający. Chyba, że sami zainteresowani postanowią inaczej. W każdym razie często w tym przypadku zawierane są umowy przedwstępne.

Wydzielenie nowej działki wiąże się z kosztami w granicach : 2,5 tys - 3,5 tys zł albo i więcej - w zależności od tego w jakim powiecie znajduje się nieruchomość, jakie jest uwarunkowanie terenu oraz ile słupków granicznych trzeba wymierzyć.

Proces podziału trwa od kilku tygodni - nawet do kilku miesięcy. Dlatego umowa przedwstępna jest praktycznie koniecznością, sprzedający zyskuje pewność, że nie wyrzuci pieniędzy w błoto, a kupując, że go nikt w międzyczasie nie podkupi.

Cała procedura podziału geodezyjnego nieruchomosci zostanie opisana poniżej. Jednak tak naprawdę w przeważającej mierze, czas oczekiwania na podział zależy również od samego geodety oraz od właścicieli sąsiednich działek, którzy muszą na podział wyrazić zgodę. Wystarczy milcząca zgoda, ale to wydłuża całą procedurę. Najlepiej jak sąsiadem jest sprzedający.

Warto nadmienić, że jeśli plan zagospodarowania przestrzennego w przeciągu ostatnich pięciu lat zmienił przeznaczenie naszej działki i spowodowało to wzrost jej wartości (np. zmiana działki rolnej na budowlaną), sprzedający jest zobowiązany do uiszczenia w gminie opłaty planistycznej oraz w przypadku samego podziału działki, gdzie również wzrasta jej wartość (ponieważ z jakiegoś powodu uważa się, że działki mniejsze mają wiekszą wartość niż większe), niektóre gminy (nie wszystkie), życzą sobie uiszczenia jednorazowego podatku, który nazywa się opłatą adiacencką.

Opłata adiacencka może wynieść do 40% kwoty szacowanego wzrostu wartości nieruchomości. Szacowany wzrost wartości działki przed i po podziale, obliczany jest na podstawie operatu szacunkowego, opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie gminy. Jest możliwość złożenia zastrzeżenia do operatu szacunkowego, jeśli uważamy, że wycena jest rażąco niesprawiedliwa (czyli zawyżona). Gmina ma 3 lata na ustalenie opłaty adiacenckiej, licząc od czasu dokonania podziału, wiele gmin nie nalicza tego podatku wcale lub ustanawia niski procent np 2 %.

Przy podziale trzeba pamiętać, że na terenach objętych planami zagospodarowania przestrzennego, z reguły wyznaczone są minimalne wielkości, na jakie można podzielić większe nieruchomości np. działki rolne po podziale nie mogą być mniejsze niż 1200m2, a budowlane 700m2. Gminy ustalają to indywidualnie, więc lepiej sprawdzić przed rozpoczęciem dalszych kroków, czy będziemy w ogóle mogli podzielić daną działkę.

O podział działki występuje właściciel, który jest wnioskodawcą. Zadaniem geodety jest przygotowanie projektu podziału działki (właściciel decyduje jak wyglądać ma podział, geodeta musi dostosować plany właściciela do możliwości prawnych, obejmujących dany teren np. do planu zagospodarowania przestrzennego).

Geodeta musi odszukać i ustalić granice dzielonej działki, wyznaczyć w terenie nowe punkty graniczne oraz przygotować dokumentację podziału. Zgodę na podział wydaje burmistrz, prezydent miasta lub wójt. W pierwszej kolejnosci wstępny projekt podziału zostaje zaopiniowany przez dany organ samorządowy (czyli jest akceptowany, bądź są dodawane do niego jakieś uwagi, które muszą być uwzględnione przy wytyczaniu działek), który po wykonaniu wszystkich czynności, ostatecznie zatwierdza projekt podziału działki.

Podział działek, z formalnego punktu widzenia, składa się z kilku etapów:

Przede wszystkim trzeba wyciągnąć ze starostwa kopię mapy zasadniczej dla danej działki, w bardzo wstępnych ustaleniach można posłużyć się mapką z Geoportalu.

Etap I

Geodeta odnajduje punkty graniczne działki i sporządza projekt wstępny podziału działki, który składa się do Urzędu Miasta lub Gminy w celu opiniodawczym. Gmina sprawdza jego zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Odpowiedź powinna nastąpić w czasie nie dłuższym niż 2 tygodnie. Wnioskodawca ma 1 tydzień na odwołanie się od postanowienia.

Etap II

Geodeta zwraca się do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej (ODGIK) o wydanie materiałów dla dzielonej działki (mapy zasadnicze itd), czas oczekiwania na wydanie do 2 tygodni.

Etap III

Geodeta sporządza projekt podziału nieruchomości oraz dokumentację podziału nieruchomości, a także ustala nowe punkty graniczne dzielonej nieruchomości.

Etap IV

Geodeta musi zawiadomić właścicieli sąsiednich nieruchomości o terminie przyjęcia granic. Czas oczekiwania na zakończenie tej procedury może wynieść od 2 do 5 tygodni. Wszystko jest zależne od miejsca przebywania właścicieli oraz stanu prawnego sąsiednich nieruchomości. W razie nie zgłoszenia jakichkolwiek zastrzeżeń ze strony sąsiadów, stosuje się prawo milczącej zgody. Jednak żeby przyspieszyć procedurę - sąsiedzi podpisują wraz z właścicielem protokół przyjęcia granic.

Etap V

Geodeta składa dokumentację podziału do ostatecznego zatwierdzenie podziału przez Urząd Miasta lub Gminy - czas oczekiwania do 4 tygodni. Następnie geodeta wyznacza i utrwala nowe znaki graniczne.

Etap VI

Geodeta przekazuje sporządzoną dokumentację podziału do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, gdzie zostaje przeprowadzona kontrola techniczna poprawności wykonania podziału oraz wprowadzenie nowych danych - czas oczekiwania od 2 do 5 tygodni.
Na zakończenie czekamy jeszcze 2 tygodnie - tyle trwa uprawomocnienie się decyzji.

Praktycznie wszystkim zajmuje się geodeta, jednak dobrze zdawać sobie sprawę z przebiegu powyższych procedur, ponieważ w skrajnych przypadkach podział nieruchomości może trwać nawet 6 miesięcy.