Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)


Dla kogoś, kto kupuje działkę z nastawieniem na budowę domu, jest to wyznacznik tego co tak naprawdę wolno i czego nie wolno. MPZP wskazuje na to czy w ogóle na danym terenie można budować, co można wybudować, jakie warunki muszą być spełnione, żeby otrzymać pozwolenie na budowę itd. Jest to zbiór nakazów i zakazów, które każda gmina w dużej mierze ustanawia indywidualnie. Czyli to co w jednej gminie jest normą w drugiej może być niedopuszczalne. Dlatego koniecznością jest zapoznanie się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, żeby oszczędzić sobie późniejszego rozczarowania, a nawet poważnych problemów.

Plan zagospodarowania przestrzennego na terenie danej gminy jest uchwalany przez jej radę. Plan może być uchwalony tylko dla części gminy np. dla jakieś miejscowości w danej gminie, a nawet ulicy czy dzielnicy. MPZP składa się z dwóch części : graficznej i tekstowej.

Część graficzna, czyli mapa, pokazuje jaka jest przestrzenna charakterystyka danego terenu. Na mapie widać jak zaklasyfikowany został dany teren, wyraźnie zaznaczone jest rodzaj gruntu np. rolny, pastwiska czy nieużytki. Dokładnie są oznaczone obszary dopuszczające zabudowę mieszkaniową czy usługową, obszary rolne i leśne (zabudowy zagrodowe), na planie zaznaczone są drogi, które w rzeczywistości mogą być węższe, ale gmina w przyszłości planuje ich poszerzenie(czyli nastąpi automatyczne wywłaszczenie potrzebnych a brakujących metrów z przylegających do drogi działek, np brakuje im 3 metry to sobie je wezmą i zapłacą ile tam sobie wyszacują ich wartość). Przy ewentualnej budowie, wszystkie te czynnki mają ogromne znaczenie. Na mapce widać czy dany teren wchodzi w skład jakieś strefy np. cmentarnej - gdzie nie można wykopać studni, archeologicznej - gdzie wszelkie inwestycje budowlane muszą być poprzedzone badaniem archeologicznym, ochrony środowiska - gdzie trzeba wyjątkowo uważać na roślinki i zwierzątka itd.

W części tekstowej planu zawarte są informacje o tym, jakie domy można budować w gminie i na jakich warunkach. Co w przypadku zakupu działki z myślą o budowie domu, jest punktem najważniejszym. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dokładnie mówi, jakie są warunki zabudowy - od wysokości budynków, kąta nachylenia dachu, po kolor i rodzaj pokrycia dachowego czy nawet kolor elewacji frontowej. W planie określone jest również w jaki sposób można dzielić lub scalać działki, co może być zaskoczeniem dla właścicieli - sytuacji gdy mamy działkę 3tys m2 i nie możemy jej podzielić na dwie ponieważ minimalna wielkość działki po podziale musi wynosić np.1600m2. Właściciel jak i potencjalny kupiec, mogą się srodze rozczarować przez taki zapis. Dodatkowo warto sprawdzić w gminie, czy właścicel przy podziale lub scalaniu działki nie będzie musiał zapłacić opłaty adiacenckiej, która może wynieść nawet do 40% ceny wzrostu wartości działki. Wzrost wartości może spowodować zarówno scalenie, jak i parcelacja - czyli podział działki.

Podniesienie wartości mogą również spowodować inwestycje gminne, polegające na budowie urządzeń infrastruktury technicznej. W tym przypadku gmina ma trzy lata na domaganie się uiszczenia takiej opłaty - po tym okresie prawo do tej opłaty wygasa. Co jest równie ważne, w planie znajdziemy informację o opłacie planistycznej, którą sprzedający musi uiścić gminie po sprzedaży działki. Opłata ta obowiązuje wtedy, gdy dokonuje się sprzedaży działki, w okresie do pięciu lat od uchwalenia obowiązującego planu zagospodarowania i jeśli dana działka zyskała dzięki MPZP na wartości. Czyli w przypadku kiedy np. wcześniejsza działka rolna w planie została przekształcona na budowlaną. Podatek ten nazywany również rentą planistyczną, wynosi do 30 % kwoty szacowanego wzrostu wartości, czyli zapłacimy nie od kwoty za jaką sprzedaliśmy nieruchomość, ale od kwoty szacunkowej, wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego, który oszacuje jaka była wartość działki przed i po przekształceniu. Warto przypilnować tej sprawy i w razie zawyżonej wyceny odwoływać się, niektóre gminy nie pobierają tego podatku lub pobierają tylko symboliczną kwotę np 1 %.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dostępny w siedzibie gminy, a także na stronie bip danego urzędu gminy. Tekst planu można ściągnąć w postaci pliku PDF, jednak mapki zamieszczone na stronach ze względu na małą skalę są praktycznie nieczytelne. Dlatego w celu dokładnego obejrzenia mapy zalecamy wycieczkę do gminy.

Bardzo ważne jest dokładne przeczytanie tego planu i odniesienie go do interesującej nas nieruchomości, ponieważ w skrajnych przypadkach, różnego rodzaje regulacje planu mogą spowodować ciekawy paradoks - mianowicie na działce ujętej w planie jako budowlana, nie będzie można wybudować domu. Może sie tak zdarzyć,kiedy poszczególne warunki planu w swoich zapisach uniemożliwią postawienie budynku.(Prosty przykład działki budowlanej, znajdującej się w sąsiedztwie lasu, gdzie plan przewiduje 20 metrową odległość zabudowań od lini lasu, zaś od frontu ustala nieprzekraczalna linię zabudowy na 15 metrów. W ten sposób mając działkę o długości 35 m, a nawet 40m i podobnej szerokości, zakładając, że las mamy z tyłu - nie będizemy mieli miejsca na postawienie budynku - jest to przykład rzeczywiście istniejący)

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, można się również dowiedzieć o najbliżej planowanych inwestycjach gminnych, takich jak budowa nowej drogi, kanalizacji czy oczyszczalni ścieków