Notariusz

Bez notariusza dokonanie sprzedaży nieruchomości nie jest możliwe. Każda sprzedaż nieruchomości dokonywana jest w formie aktu notarialnego. U notariusza w biurze uiszcza się opłatę zwaną taksą notarialną + vat, opłatę za wypisy aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową oraz opłatę za wypis do ksiąg. Wszystkie koszty można obliczyć w kalkulatorze opłat. Wysokość opłat notarialnych regulowana jest ustawą, zobacz stawki TUTAJ. Wysokość taksy zależna jest od ceny nieruchomości, im nieruchomość jest droższa, tym taksa notarialna jest wyższa.

Notariusz jest również gwarantem bezpieczeństwa całej transakcji. Przy dokonywaniu formalności, jeszcze przed podpisaniem aktu, notariusz przedstawia sytuację nieruchomości razem ze wszystkimi aspektami prawnymi. Dlatego należy dokładnie słuchać wszystkiego, co mówi notariusz w trakcie formalizacji aktu notarialnego (notariusz odczytuje akt notarialny, w którym są zawarte te informacje).

Może się okazać, że istnieją sprawy, do których nie dotarliśmy i o których nie wiedzieliśmy - a mają one zasadniczy wpływ, na nasze plany dotyczące kupowanej nieruchomości i są dla nas zbyt dużą przeszkodą. W takim wypadku spokojnie możemy opuścić notariusza i zrezygnować z zakupu nieruchomości (chyba, że podpisaliśmy wcześniej umowę przedwstepną - wtedy przy rezygnacji tracimy zapłacone wadium). Kiedy podpiszemy akt notarialny, nie ma już odwrotu.

Prawo pierwokupu

Czyli pułapka dla kupującego.
Przystępując do zakupu nieruchomości obarczonej takim prawem ryzykujemy, że uprawniony podmiot czy osoba, z takiego prawa skorzysta. Oprócz faktu, że obejdziemy się smakiem, ważniejszą jest kwestia strat na jakie nas taka umowa może narazić. Zgodnie z przepisami to kupujący pokrywamy koszty aktu notarialnego, jednak przy zakupie z prawem pierwokupu procedura notarialna przebiega dwufazowo i opłaty są rozłożone na dwa razy.

Pierwszą część kwoty taksy notarialnej i opłat odpisów aktu notarialnego płacimy w chwili podpisania aktu notarialnego warunkowego. Odpis tego aktu wysyła się do posiadającego prawo pierwokupu, który ma miesiąc czasu na decyzję czy skorzysta z niego czy nie. Jeśli do tego czasu podmiot nie podejmie decyzji, uznawana jest milcząca zgoda na sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej, czyli nam. Przeważnie jednak jeśli prawo pierwokupu przysługuje gminie lub agencji rolnej, instytucje te przysyłają oświadczenie o skorzystaniu, bądż nie skorzystaniu z tego prawa.

Po zrzeknięciu się prawa pierwokupu, następuje ostateczne przeniesienie własności i zapłata pozostałej części taksy notarialnej i reszty opłat. Opłaty przeważnie dzieli się po połowie, połowa przy akcie warunkowym i połowa po zrzeczeniu się prawa pierwokupu. Problem pojawia się wtedy, gdy dana instytucja czy osoba, skorzysta z prawa pierwokupu. W tym przypadku pieniądze, które wpłaciliśmy przy warunkowym akcie notarialnym przepadają i jesteśmy w plecy kwotę uiszczoną w pierwszej transzy.

Żeby uniknąć takiej sytuacji najlepiej skonsultować się z notariuszem jeszcze przed spotkaniem finalnym i przed podpisaniem aktu notarialnego, ażeby zapytać go, czy dana nieruchomość nie podlega czasem prawu pierwokupu. Powinno ono być zaznaczone w księgach wieczystych, ale często tak nie jest. Kiedy występuje taki warunek najlepiej porozumieć się ze sprzedającym, ażeby to on poniósł koszty aktu notarialnego albo w całości, albo w kwocie pierwszej transzy. Ewentualnie jeśli transakcja przebiegnie pomyślnie, czyli to my zakupimy nieruchomość, możemy zwrócić sprzedającemu koszty notarialne.

Ryzykować można na giełdzie czy w kasynie, przykre jest, że polskie prawo dopuszcza istnienie tego typu ryzyka przy czynnościach, gdzie tego typu rzeczy nie powinny mieć miejsca. Sprzedający tak czy inaczej sprzeda nieruchomość, ponieważ on również nie może się wycofać po podpisaniu notarialnego aktu warunkowego, jeśli ktoś postanowi skorzystać z prawa pierwokupu.

Warto nadmienić, że przy skorzystaniu z prawa pierwokupu dany podmiot musi zapłacić sprzedającemu kwotę, która wpisana jest w akcie notarialnym. Dlatego też ostrożnie z zaniżaniem ceny, bo można srodze się rozczarować i stworzyć komuś świetną okazję.

Przeczytaj więcej o prawie pierwokupu.